预算太低，对配套没要求的；

预算较高，对配套要求高的；

预算高，对配套没什么要求的。

第一种很容易理解，300万总价上海买房，除了市区的老破小，新房的配套基本不能奢求太多；

第二种就是现在的中产+，一千多万，上有老下有下，对医院和学校都有需求，自己对商业消费与通勤需求程度高；

第三种就类似那些手持几千万追求改善的人群，乐意住佘山别墅，不需要那么好的交通配套和商业，因为基本想要这些都能送上门为自己解决。

但是对上海来说，占据市场主力的消费群体，还是中产+。

所以一个几乎能满足中产+所有需求的版块必成人们目光聚集之地：

比起新江湾，这里的商业、交通、医疗资源相对来说都更丰富，没有哪一项是冠绝北上海，但组合起来就非常能打。

至少对于大部分的中产+来说，各种配套均衡分布会比某一项特别突出其它配套太弱势更合适；

更何况未来久光百货的开业有望将区域商圈能级提升一个level，对大宁来说是个大利好。

所以就资源分布来看，大宁未来仍然会有很长一段时间是北上海中产+的主流选择；新江湾也许会把它的高端生态风格坚持走到底，或者后期商业起势短板被补足，把概念变成更实在的一些东西。

大宁，难道没有上限？

03

在经过前文对大宁的发展史和目前在北区的地位对比研究，我们可以试着对文章最开头的那两个案例发出灵魂拷问：

大宁，房东们这么看好，难道真的发展就没上限了吗？

首先我们来看看，大宁未来的发展在哪。

近来网上有一些调侃的声音说：现在连汶水路北边都是大宁了。

或者我们换个说法可以理解为：现在中环外都能称为大宁了？

答案是，这是必然的，就算北郊站你们那一块不想加入大宁都不行。

你们不加入，大宁连中环都没跨过，哪里成为一个带，又怎么和张江金桥一起搞金色中环发展带?

大宁金色中环发展带没了，静安区的一轴三带就变成一轴两带，直接少一带，那十四五不是白来了？

以上都是调侃各位不要太当真，但是我想说的是，大宁的发展确实在往北边延伸。

相比起南边拆不动的老破小和比自己还成熟的内环内，大宁的触角只能往北试探；除了这个原因，还有很重要一点的是，北边已经具有相当不错的产业基础和规模。

别忘了，真正的市北高新区，正是在汶水路以北的地方。

再加上汶水路以南原有的一些商务办公和媒体创意产业，与市北高新区连成片发展本就是大趋势。

但是市北高新区的天花板也是存在的，占地面积虽然不小，超过3平方公里，但是在后来的建设中不少核心位置商业办公用地都转成了住宅用地，建成了大家熟知的静安府、静安映、静安世纪。

再加上原有的住宅区，这么多的人口导入对生活配套的需求一定会更加强烈。

住宅与生活配套多了，相应的商务办公和工业用地相应的就少了，这对高新区的建设来说不算是件好事。

更主要的是，上海郊区的产业园区都在崛起，位于市中心区、中环线附近的市北高新区面临竞争较大，而且市北高新区内一个北郊站的存在让开发难度加大不止一点点。

所以产业梦做到上半夜差不多该停了，下半夜可以考虑切换到地段。

环线之前一直有强调过，上海现在的地段是在固化的，非优质版块与非优质版块的定位基本已经成型。

而对于大宁来说，它的地段也已基本固化，如果按照梯队来说，大宁应该属于上海第二梯队的位置。

放眼整个中环内，对上海楼市来说都是一片高原，但是这片高原上也会出现珠穆拉玛峰，比如新天地等等；

这些高峰定义了上海版块一梯队，而剩下的高原，可以统称为二梯队。

就像大宁和曹家渡、中山公园，其实在地段鄙视链上已经差别不大，市场的认可度也都已经反映在他们各自的房价里。

虽然二梯队版块的命运已经安排得明明白白，但是就像大宁版块内那所闸北实验小学一样，虽然是第二梯队，但是已经是闸北里最好的了。

去年被炒得沸沸扬扬的“金茂府四期地块”即将开拍消息里，网传金茂府门口的那块地楼板价已经破9万，一不小心就是当年金茂府那样的热潮再次席卷大宁。

不过在拖了几个月后，那块地还是不了了之，所以静安区当下态度还是很明确，不上风口，不想炒热。

但是反过来当我们冷静思考现在，大宁虽然很行，但是二梯队身份目前的价格显然没有被低估；

而除了年底全市的一波大潮，大宁这个地方现在也并没有被过度营销，前几年金茂府带来的水分基本已经凭本事实化，所以这样的价格难道不是一种合理吗？

至于文章一开始那两个案例的房东，也许还不敢相信所谓合理的价格，其实就是当下这个价格吧。

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以上为正文

编辑∣环线咨询

文章来源:https://new.qq.com/omn/20210416/20210416A0D14400.html