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　　 2021年后，今年第一季度在就业市场上流动的房地产开发商会比以前多很多。

　　求职的房地产开发商现在更犹豫了。他们把简历扔进大海，希望能找到下家，早日回到正轨；另一方面，我担心我未来雇主的命运，我不知道我的下一份工作会持续多久.

　　今天，明袁俊就来和大家探讨一下。今年准备跳槽去哪里做事的地产商会相对安全？在新的市场形势下，如何考察评估申请的房企？

　　规模可以小，但平台要稳。

　　这年头，地产商找业主最不想丢的就是排行榜滤镜。TOP，是否是前100的指标，已经不能直接表明一家房企是否值得加盟。

　　相反，一些规模不是很大，但策略稳健、步子稳健的低调房企，很可能是“大跃进”时代的残余，更值得关注。

　　 1.警惕那些专注于扩张并有激进发展目标的公司。

　　在当今市场，房企的整体发展战略和领导者的价值取向将直接影响其未来三到五年的生存状态。

　　如果一家房地产公司目前的发展策略还是“X年翻10倍”、“X年前十”、“X年上市”这样的方向，那地产商最好谨慎一点。

　　在现有的监管条件下，房企在开发板块实现快速扩张或倍数增长的路径基本上已经全部关闭。

　　如果申请公司在引入整体战略时仍然以规模增长为主，而没有多元化业务的支撑，只能说明其战略部署不切实际。老板是个激进的赌徒或者不切实际的空想家也是大概率。

　　第二，仔细考察申请公司的财务状况。

　　房企的财务状况也是每个房产主需要更加关注的重要因素。红黄地摊房企就不用说了，就算是绿地摊房企，也要提防假绿地摊。

　　还有很多未上市的中小房企，很难评估其财务状况是否稳健，需要更加审慎地评估。

　　可以分析一下其土地储备的情况，看看这家房企的储备项目质量如何，关键时刻能否快速回笼现金为公司输血。

　　也可以在当地商圈深入查询，看看这家公司有没有拖欠过员工工资和供应商货款。如果出现这样的问题，很可能是现金流出现了大问题，最好避免。

　　还有一点必须注意的是，那些房企有“地王”情结。

　　在一线或新一线城市，土地价格越来越高，以至于拍卖市场上出现的企业大多是财团或有实力的国企。

　　但近年来，仍在坚持独立拿地、出手阔绰、一心为地王的民营企业，资金压力巨大。地产商在与这类房企打交道时，一定要仔细观察其后续发展。

　　近年来，民营房企拿了地王，却没钱没能力开发的案例不在少数。从业者必须警惕非理性、非逻辑的征地行为。

　　存放的土不多，但质量不错。

　　以前地产商出去面试，最关心的问题之一就是公司土地储备的规模。

　　如果项目储备大，说明以后不缺活，可以在这里干很多年。项目储备少，意味着完成一个项目后可能要出去找工作.

　　但是，只看项目数量是不够全面的。

　　这一年来雷声大雨点小的房企储土规模还不够大吗？但能在关键时刻还钱救急并被管理层赏识实现回血的好项目明显不够，公司资金问题无法及时解决。

　　这也是对所有从业者的一个警醒。与数量相比，质量

　　如果有以下三种情况，那么房地产开发商需要特别谨慎地考虑这个报价：

　　 1.土壤水库大多位于欠发达城市或二三线城市远郊。而真正的好项目，位于优质城市和优质地段的，占比很少，甚至不到20%。

　　 2.土储结构中，工业用地、物流仓储用地、纯商业用地等回款难度高、销售条件监管严格的项目类型占主导地位。

　　 3.观察其以往的交易项目，一般发现销售回款速度慢，销售端难以推进。

　　如果出现以上任何一种情况，那么房地产业主就有理由怀疑这个房地产企业的土储结构存在大量风险，可能只是“虚胖”。

　　面对这种情况，需要进一步考察房企的其他能力，以确定是否值得信赖，包括融资能力、多元化交易能力等等。

　　因为土储质量不够高，必须要有其他优势来弥补，排除困难，甚至转化为价值。否则，土银行越大，越容易在危机时刻成为企业的负担。

　　二是多元化征地能力强。

　　集中供地政策已正式实施一年。为了应对公开市场拿地的困境和不确定性，不少房企将多元化拿地的培育提升到集团战略层面。

　　未来房地产商不仅要看土地储备，还要看他们的拿地模式。如果拿地渠道过于单一，平台的发展迟早会遇到瓶颈。

　　越秀是多元化拿地的典型。形成了以TOD、城市更新、“房建”、国企合作、收购兼并、产业上市、公开市场拍卖为主导的“61”增储模式。

　　目前，越秀在非公开市场的增储份额已经超过一半。这样掌握了多元化拿地手段的房企，其可持续发展能力绝对是出类拔萃的，抗政策风险的能力也一定更强。

　　第三，土储布局逻辑清晰，形成聚焦优势。

　　部分房企储备项目全国各省都有涉及，遍地开花，但仔细研究其布局思路发现，分散且无逻辑，项目质量不高。

　　相比之下，那些聚焦优质城市群，持续做区域深耕的房企，布局逻辑更清晰，项目质量更好。

　　典型房企有滨江、星河等。他们不追求在全国的分散布局，而是采取以发达城市群为圆心，谨慎扩张，稳步扩张的布局策略。这样做有很多好处：

　　比如区域深耕，可以在局部地区形成规模效应，高效整合调度资源；

　　城市群优质集中土储也具有更强的抗风险和返现能力；

　　而且能够以更快的速度在区域内建立起稳固的品牌口碑，稳步向外扩散。

　　虽然区域性深耕公司的规模不如头部房企，但在高质量发展的时代，他们会表现出碾压式的优势。

　　可以不出名，但一定要有强大的护城河。

　　今年，很多房地产商发现了一件事：一些知名的房地产企业，在业内甚至可以称为金字招牌，其实并没有不可替代的竞争优势。退潮后，他们真的在裸泳.

　　而那些知名度不高但有强大护城河的房企，却能在疲软的市场中继续为自己造血，都成功熬过了艰难的2021年。

　　这些房企有自热能力，在寒冬也能实现可持续发展，是地产商的好去处。

　　一、产品力的护城河

　　 2022年将是房地产行业价值重塑、竞争格局重启的一年。房企之间的竞争会逐渐回到原点，即如何做出好的产品，为客户提供好的房子。

　　在这种情况下

　　他们已经有了成熟的产品R&D体系和迭代经验，未来会有足够的实力对产品研发进行持续投入

　　这些注重产品打磨的房企，会是地产商的好去处。因为重视产品力就是尊重专业。

　　相对于那些管理华而不实，勾心斗角，各种考核的公司，去一家专注客户需求，花精力打磨产品的房企，对个人职业发展绝对是一件好事。

　　第二，资源护城河

　　去年很多大房企日子不好过，但是一些本土的小房企并没有受到影响。关键是这些房企虽然规模小，默默无闻，但在当地有着不可替代的资源护城河。

　　其中包括旧村管理团队的联系人、审批和建设的当地联系人、旧村改造的专业当地谈判团队等等.

　　与清洁土地项目相比，城市更新需要更多的资源。一些龙头房企拿不下来，做不下去，但是本土房企做得很好。

　　这是因为他们的资源储备与各个方向的城市更新项目的特点相匹配。在华南地区，一些当地的物业业主仅仅依靠自身的资源实力，就足以锁定五到八年的发展。

　　即使小户型房企的资金实力和融资能力都不是很高，但从他们手中的新旧改革资源来看，在与任何头部房企的合作谈判中，他们都未必会倒下。

　　以后房地产商真的没必要盯着著名的头部玩家了。最有“护城河”、最稳定的公司，可能就在你身边。

　　我加班没问题，但是我强行投票就不行了。

　　强行投资，强行购买企业理财，强行回售KPI…….

　　如果不是这半年的风波，恐怕很多人还不知道，房企给员工提出这种不合理甚至违法的要求是如此普遍！

　　有些房企甚至将这些强制要求与员工升职加薪挂钩，很多地产人深受其害，但现在选择离职的只有少数。

　　大部分人还是要为自己的工作买单，因为当时自己的公司发展的还不错。直到公司出现危机，发不出员工理财款，也交不出房子，才哭诉苦难！

　　其中不乏中高层管理群体，还有加杠杆买企业理财的，或者拉亲戚朋友买房的。明远君无法想象他们今年会做什么。

　　以前现在找工作的地产商，对任何强制员工交钱的要求都极其敏感。我们都是劳动人民，都为此付出了时间和精力，但是公司却要从员工口袋里掏钱，简直令人发指。

　　前两个月，老刘遇到了自己公司伸手向员工要钱的情况，开口就是二三十万。

　　他选择了现在离开，然后对着明远君说：“你在开玩笑吗？这样，岂不是我一年的血汗钱，我给你一次性吐出来了？"

　　这场涉及大量普通从业者的灾难，警示着每一个房地产人。业内没有大到不能倒的传说，更不可能有你把钱给公司就能稳定盈利的好事。

　　相反，如果一个公司到了需要向员工要钱的地步，危机程度可想而知。对此，无论你是不是地产老司机，都必须高度警惕。

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