深圳起步于边境地区的一个小渔村。经过40多年的发展，终于成长为经济总量超过万亿元的国际化大都市，成为全国四大一线城市之一。然而，与国际化城市不接轨的“外围”或“城中村”仍然很多。

说到城中村，就不可避免地要提到城市更新。

据统计，2021年一季度，深圳共有97个城市更新项目发布最新公告。公告内容包括方案草案、方案修订草案、续展意向、实施主体确认等。其中，南山区11个，宝安区14个，龙华区19个，龙岗区45个，光明区8个。

南山区一直有“最强行政区”的称号，仅粤海一条街，就有1000多家上市公司。

4月2日，在环球时报主办的“2021全球城市投资促进大会暨颁奖典礼”上，南山区依托优越的城市区位、经济发展环境、人力资源创新环境、营商环境、民生保障环境以及国际化发展程度等，入选“2020年十大最具投资吸引力城市”，再次证明了南山的实力。

（来源：万维网）

今天我要说的是南山区的两个“网红旧改”，即龟庙新村城市更新项目和后海村城市更新项目。

1

“极简清新”的龟庙新村

桂庙新村位于南山区学府路与白石路交界处，毗邻深圳大学西门。它是南山最早的村庄之一，历史可以追溯到清代。

（格隆汇楼市现场拍摄）

龟庙新村的自建楼房大多建于1990年代惠东南山网红景点，楼房之间的距离很小。早年，深圳大学在龟庙新村为村民租用住宅楼，补充学生宿舍5000多张床位。也为学生们打开了去鬼庙新村的后门。

于是，深大成为了桂庙新村的主要消费群体，桂庙新村也逐渐成为了深圳大学的美食村和学生村。也因其活力和“小清新”而成为深圳最具代表性的城中村。一。

（格隆汇楼市现场拍摄）

2015年10月惠东南山网红景点，桂庙新村被列入“2015年深圳市城市更新单元计划第三批”，令不少深圳大学生惊叹不已，但此后并没有新动向。

直至去年（2020年）11月20日，南山区城市更新和土地规划发展局发布《关于南山区粤海街道贵庙新村城市更新单元规划（草案）》的公告，贵庙新村在即将成为历史。才再一次引起了人们的注意。

3月15日，《南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元规划》获深圳市南山区人民政府批准，实施主体确定为深圳市阳光华谊置业有限公司。

（图片来源：东东找房子）

根据规划，龟庙新村城市更新单元面积70424.4㎡，拆迁用地面积70224.5㎡，开发建设用地面积41660.1㎡，规划容积369100㎡，容积率8.9。

未来将有住宅、商业、办公和酒店建筑、社会健康、老年阳光中心。除了常规的公共设施外，项目还将配备12班制幼儿园，为附近居民提供极大的便利。

目前，龟庙新村已进入签约阶段。从深圳城市更新项目的进展情况来看，距桂庙新村进入拆迁阶段还有一段时间。想要到“极简生鲜村”打卡的吃货们千万不要错过这个机会。

（图片来源：东东找房子）

链家网显示，贵庙新村附近的二手房包括金龙花园、雪林雅苑、创世纪滨海花园、厚德品苑、中润100%公寓、汇芳花园等，但均显示“暂未报价”。根据《二手房指导价》，周边二手房参考均价在8万-9万/㎡左右。

（来源：链家网）

2

“最牛街道办”后海村

很多人说，“看到后海村的名字，感觉很霸气。”

要知道，后海是南山区著名的集名校（南方第二外国语学校）、商贸（滨海城市）、企业（华润、阿里、百度）于一体的区域。附近的观海台和滨海窗依托学区建筑。优势，房价已经到了人们难以企及的高度。

与后海地区同名的后海村，自然引起了相当多的关注。

（格隆汇楼市现场拍摄）

后海村位于南山区粤海街道，西靠天后西路，东靠后海大道，南靠东滨路，北靠创业路。

早在2016年，后海村城市更新单元就被列入《2016年深圳市城市更新单元规划第五批》；今年3月30日，南山区城建局公布了南山区粤海街道后海村单位规划（草案）的更新，预示着后海村将进入一个全新的阶段。

按照规划，本单位规划容积426060平方米，其中住宅284440平方米（含保障性住房35510平方米），商业、办公、酒店建筑（含商业、文化设施）125220平方米。不少于6,260平方米）；拟建12班幼儿园、9班幼儿园、30班小学。

可以预见，后海村旧改的教育支持将是充足的。

（图片来源：网络）

目前，后海村的整体感觉不是很好。附近是低矮密密的老式住宅楼。行人、机动车和非机动车在狭窄的道路上并排行走，存在很大的道路安全隐患。

马路还算平坦干净，路边种满了树木，周围有很多商店、小吃店和超市。生活氛围相当浓厚。

（格隆汇楼市现场拍摄）

实地考察时，路边张贴的红绿绿的出租信息吸引了我。

后海村虽然靠近南山中心区，但这里的房租并不高。很多附近公司的员工都会在这里租房，这使得后海村的租房市场活跃起来。

从小单间到大三房一厅，后海村总能找到合适的房子，租金从几百元到几千元不等。

（格隆汇楼市现场拍摄）

据链家网介绍，后海村附近最典型的二手房小区是卓悦蓝色海岸。两者之间只是一个十字路口，步行5分钟即可到达。

在《二手房指导价》公布前，蔚蓝海岸（一期）二手房均价约为12万/平方米，最高点达到13万/平方米。

（来源：链家网）

（来源：方天下）

3

旧改，你能赢吗？

在深圳众多的城市更新项目中，大型的华润城（原大冲村改造）和白石洲（原砂河五村改造），背后的开发商总会被人津津乐道。比如华润和绿景是比较知名的大型开发商，但龟庙新村和后海村两个旧改项目的开发商规模要小得多。

公告显示，桂庙新村旧改项目的开发商为深圳市阳光华谊置业有限公司，成立于2002年，注册地为南山区南海大道桂庙北路阳光华谊大厦，离龟庙新村很远。不是很远。

阳光华谊虽然是一家小公司，但在深圳老旧改造行业却是家喻户晓。先后开发了南山城市花园、六塘阳光花园、阳光月海门。

目前，阳光华谊已在龟庙新村设立城市更新办公室，后续工作正在有序进行中。

（格隆汇楼市现场拍摄）

与龟庙新村有序推进不同的是，虽然后海村早在2018年就确定由远洋集团运营，但拆迁办也已经落户。

然而，笔者在实际调查中发现，原来标有“远洋集团”字样的广告牌早已被遮蔽，“远翔地产”这个品牌是新装的。

（原展板，图片来源：网络）

（标有“远洋集团”的展板被屏蔽，“远翔地产”新设

格隆汇楼市现场拍摄）

通过公司股权穿刺发现，深圳市源翔置业有限公司为深圳市中宏翔投资有限公司的全资子公司，或远洋集团设立的项目公司。

目前关于这两个旧改项目的信息并不多，但肯定会有人提出疑问——“城改项目值不值？我可以去旧改吗？”

作者给出的建议是：

01

等待期很长。

城市更新是一个相对漫长的过程。上一篇提到的老后海村，早在2009年就开始洽谈相关工作，但直到2016年才获批，2021年才获批，如果你负担得起，真的可以试一试. 毕竟深圳的“旧改致富神话”并不少见；

02

注意产权。

深圳城中村多为自建房和小产权房。此类房地产的产权尚不明确。尤其是小产权房是不被法律承认的。征地拆迁也难以获得保护；

03

前期一定要了解够多。

2020年12月末，深圳市人大常委会明确“旧住宅区按承包面积和承包人数达到95%后可征收，95%后可征收旧住宅区。城中村和历史违建违章住宅建筑合同数量的百分比。” 1日正式实施。

然而，由于发展商与业主未就赔偿达成一致，旧龙岗木龙改造工程一拖再拖，拖延了13年。一场漫长而无声的战斗。

综上所述，如果你愿意等待，并且有足够的流动性，也可以尝试旧改，但一定要有心理准备。

（格隆汇楼市现场拍摄）

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