近年来，房屋租赁市场日益活跃，房屋中介公司的盈利模式也从过去的双方从事房屋租赁交易赚取中介服务费，转变为过去的向业主出租房屋，再转租给租客赚取租金差价。在这种“中间商赚差价”的商业模式下，一旦中介公司违约，很有可能导致业主和租客双方受损。

　　针对此类案件，北京市大兴区人民法院以具体事例进行了解读，提醒广大房主和租客更加谨慎，避免损失。

　　中介停止支付租金，房客被驱逐

　　朱晓与一家中介公司签订了一份合同，约定朱晓将其拥有的一套房屋出租给该中介公司，为期两年。如果租金逾期30天，朱晓有权单方面终止合同，中介公司将向朱晓支付月租金两倍的违约金。合同签订9个月后，中介公司没有再支付租金，现在该房屋实际由承租人陈骁占有使用。在诉讼中，朱晓要求解除合同，并要求中介公司支付逾期租金和违约金。同时，他要求中介公司和陈骁腾出房子。陈辩称与中介公司签订的租赁合同合法有效，不同意腾退房屋。

　　法院认为，朱晓与中介公司的合同解除后，陈骁与中介公司的房屋租赁合同无法继续履行，故陈骁有义务腾退涉案房屋，并判令中介公司向朱晓支付未支付的租金，并按合同约定支付违约金。

　　另一种情况是，小王与中介公司签订了合同，小王按照合同约定支付了全部租赁费和押金。然而，在租期到期前，业主小吴报警，要求王腾退房，因为他没有收到中介公司的租金。小王别无选择，只好搬出了房子。此时中介公司的店面已经空了，小王只好将中介公司告上法院，要求其返还未到期房屋的租金，并支付违约金。法院认为，中介公司应当返还小王未实际使用租赁房屋期间的租金，并按照合同约定支付违约金。

　　法官指出，中介公司违约，损害的不仅是业主，还有租客。租客因中介公司违约被业主要求腾退房屋的情况屡见不鲜。为了充分保护自己的权益，租客要注意收集和保存证据，以便业主出具相关证明，做到有证据证明租赁合同无法履行的事实和原因以及计算租客租金的期限。当中介公司无法正常支付租金时，业主应及时收集证据，通过投诉或诉讼的方式尽快解决问题。

　　回租，无物品交接明细，隐患

　　除了租房和入住的纠纷，也有很多因出租房屋损坏而引发的纠纷。冯晓从一家中介公司租了一栋房子，租期为一年。冯晓支付了一年的租金和3600元押金。房子到期后，冯晓将房子交给了中介公司，当时定金没有退还。之后，冯晓多次要求中介公司退还押金。中介公司以房子里的厨房桌子坏了，木地板磨损，房子不干净为由拒绝退款。协商未果后，冯晓将中介公司诉至法院，要求中介公司退还定金3600元。

　　法院认为，中介公司已将涉案房屋再次出租，无法还原冯晓退房时的现场情况。目前，中介公司没有提交证据证明其主张的损害发生在冯晓租赁期间。最终，法院判决中介公司返还小峰定金3600元。

　　对于此类纠纷，法官建议出租人和承租人协商解决

　　法官提醒租客，要谨慎选择房屋中介。他们可以通过互联网和工商行政管理机关查询中介机构的注册情况、成立时间、信用状况和相应资质，尽量选择信誉度较高的中介机构。租客需要弄清楚中介公司是否有合法权利出租房屋。如果房屋是中介公司转让的，要查看是否经过业主同意。租赁后，一旦房屋来源不明或出现纠纷，应尽快解除合同，避免卷入纠纷，扩大损失。

　　此外，租客要实地考察所租房屋的状况、设施、环境，不要被低价所迷惑，要相信中介公司员工对房屋的介绍和描述，要仔细查看房屋所有权证、业主身份证明和中介公司与业主签订的委托代理合同，了解合同的履行期限和中介公司费用的支付情况。

　　对于房主来说，风险自控力也要加强。为了降低自身的风险，建议尽量与中介公司达成年付租金协议；房屋被中介出租后，应要求中介公开出租情况，做好房屋租赁合同备份，充分了解承租人身份信息和租赁期限等重要事项，对发现的问题防患于未然，及时解决，避免做“甩手掌柜”。

　　 (记者黄杰？实习生刘一诺)