上海市住宅物业管理规定2023

上海市住宅物业管理规定2023有哪些重要内容

上海市住宅物业管理规定2023主要包括以下内容：

明确物业管理的定义和适用范围，即适用于上海市行政区域内的住宅物业管理活动。

规定业主、业主大会、业主委员会的权利和义务，以及业主委员会的选举和备案要求。

规定物业服务企业的职责和义务，以及物业服务合同应当包含的内容。

规定物业服务收费的标准和支付方式，以及物业服务费用的用途和监管。

规定物业维修基金的设立、使用和管理，以及物业维修基金的用途和监管。

规定物业保修金的设立、使用和管理，以及物业保修金的用途和监管。

规定禁止行为和违规处罚，包括对业主、业主委员会、物业服务企业等主体的禁止行为和违规处罚措施。

规定其他相关事项，如对物业管理的监管、对相关主体的法律责任等。

综上所述，上海市住宅物业管理规定2023对上海市住宅物业管理活动进行了全面规范，明确了相关主体的权利和义务，加强了对物业管理的监管和违规处罚力度，有利于保障业主的合法权益和提高物业服务水平。

【法律依据】：

《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

上海市住宅物业管理规定

本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的所有权人。本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。

本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。

居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作,加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。

法律依据：《上海市住宅物业管理规定》第二十四条业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。

上海市最新的物业管理条例

为了推进《上海市住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009）》，更好地树立典型，进一步提升本市物业管理水平，现将开展2007年度全国物业管理示范项目申报和对历年获得建设部示范项目复验的有关事项通知如下： 一、申报2007年度示范项目 （一）申报条件 1、住宅小区面积8万平方米以上，其中别墅小区2万平方米以上，住宅小区成立业主大会。 工业区建筑面积8万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60％以上，大厦（工地）使用率达85％以上。 2、取得“上海市物业管理优秀小区（大厦、工业区）”称号一年以上。 3、物业管理企业建立健全管理规章制度，近三年内无重大责任事故，无有关收费、服务质量等方面的重大投诉。 （二）评选标准 考评严格执行建设部（2000）008号《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》，项目预评分值不得低于98分。 （三）评选程序及要求 1、企业自评申报阶段 各物业管理企业对已获得市级物业管理优秀项目，根据申报条件经自评符合条件的，在8月30日之前向项目所在地区县房地局申报并提供申报项目的相关资料： （1）申报项目的文字说明介绍； （2）申报项目的建筑总平面图； （3）反映物业管理服务特色的照片20张以上（包括小区大门、环境绿化、房屋立面、车辆管理、技防设施、管理制度、小区管理处、保洁、维修、保安的作业场景等），照片统一采用JPG格式，刻制成光盘； （4）物业管理企业填写《2007年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）申报简表》（见附件一）、《2007年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）申报表》（企业可从“上海房地资源网”（www.shfdz.gov.cn）下载）各一式三份，由项目所在地区县房地局初审通过后推荐上报。 2、区县房地局初审阶段 各区县房地局9月1日～9月10日，对物业管理企业的申报项目进行初审，于9月15日前，将初审合格的申报项目进行汇总后报市局物业处（见附件二）。 3、市局预评阶段 9月16日～30日，市局物业处将组织市物业行政事务中心、市物业管理行业协会的有关专家，对申报项目进行预评，通过预评的项目推荐上报。 二、对历年来已获得部示范项目进行复验 1、各区县房地局要对本区内历年获得部示范的项目，按照《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》进行复验并填写复验表（见附件三），同时要求物业管理企业提交获得部示范项目后，巩固和提高管理服务的情况简述，并提供20张住宅小区或大厦、工业区现状照片，照片统一采用JPG格式，刻制成光盘，于9月15日将复查汇总情况报市局物业处（见附件四）。 2、对检查中发现管理水平下降、业主意见较大的项目，要督促物业管理企业在一周内提出整改方案限期整改，并做好回访复查工作。 3、对整改不力，已不能起到先进示范作用的物业管理项目，区县房地局汇总情况报市局物业处复验后，报建设部建议撤消其示范项目称号。 如果不和你的胃口，可以去这里看看，所有上海市的房地政策法规都在了http://www.shfdz.gov.cn/zcfg/

小区物业的职责

根据〈物业管理条例〉物业公司的责任主要有： ①安全工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 ②物业的养护工作。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 《上海市住宅物业管理规定》第二十一条对物业服务合同中物业管理服务条款作出了示范性规定。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的保洁；（四）公共区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。同时第二十二条要求物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：（一）符合国家和本市规定的技术标准、规范；(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（四）配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。禁止下列损害公共利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。去房管局物管处投诉小区物业。

上海市物业管理协会的机构设置

上海市物业管理行业协会各部门工作职责

一、 综合管理办公室职责

1、负责协会日常内务工作，协调内部各部门关系；

2、负责会员单位和各工作委员会的管理；

3、组织协会与外界的交流、考察工作；

4、策划和组织协会大型活动。

二、培训部职责

1、负责策划行业协会的培训纲要；

2、筹建协会培训中心，建立各类培训渠道和师资信息库；

3、为企业提供特约的培训服务；

4、组织讲座、报告会等形式的下基层服务，努力提高从业人员的综合素质和业务技能。

三、咨询服务部职责

1、组建、运作专家委员会和专业委员会工作；

2、建立和管理物业管理人才信息库；

3、建立各类咨询渠道；

4、负责物业管理项目达标、评优、服务质量价格评价等专项评估；

5、负责协会的课题研究、开发及推广。

四、信息部职责

1、负责《上海物业管理》杂志的编纂、发行；

2、负责协会网站的建设和运行；

3、组织协会会员单位的信息员活动；

4、负责协会与新闻媒体的沟通；

5、负责协会内部信息化管理。

上海物业管理行业协会的协会章程

第一章　总　则

第一条本会名称：上海市物业管理行业协会，简称上海物业协会。英文译名 THE TRADE ASSOCIATION OF SHANGHAI PROPERTY MANAGEMENT 。缩写为 TASPM 。

第二条本会性质：本会是依照《社会团体登记管理条例》、《上海市行业协会暂行办法》，由本市物业管理企业和注册物业管理师以及相关企事业单位自愿组成的全市性行业组织，是实行行业服务和自律管理的非营利性社会团体。本会经社会团体登记管理机关核准登记，具有社会团体法人资格。

第三条本会宗旨：本会遵循国家有关法律、法规、规章和政策，引导、培育、发展上海市物业管理市场，为会员提供服务，维护会员合法权益，倡导行业自律和公平竞争，促进本市物业管理行业的繁荣和健康发展。

第四条本会的行业业务主管部门是上海市房屋土地资源管理局，协会业务主管部门是上海市社会服务局，协会登记主管部门是上海市社会团体管理局。本会同时接受上述三个主管部门的业务指导和监督管理。

第五条　本会法定住所地和活动地域为上海市。

第二章　任务、业务范围和活动原则

第六条本会的主要任务是：

( 一 ) 宣传贯彻国家和本市关于本行业的各项法律、法规和政策；协助政府主管部门进行行业调查和立法调研，参与有关行业改革、发展政策决策的论证和听证，提出制定行业政策和立法等方面的意见和建议。

( 二 ) 制定并监督执行本行业的行规、行约，恪守诚信原则。组织行业评比、行业检查，规范行业行为，倡导公平竞争，维护会员合法权益。对违反行规、行约损害行业声誉的行为，采取相应的行业自律措施；涉及违法的，建议有关部门予以查处。

( 三 ) 为政府、行业、会员之间沟通信息，提供服务；根据会员关心的热点、难点问题，开展调研、组织研讨，反映会员的呼声和建议。

( 四 ) 协调会员之间有关的经济业务活动与行业性活动；对涉及会员与非会员之间或者会员与消费者之间因物业管理活动产生的重大争议，协同有关部门协调和调解；对本行业协会与其他行业协会或者其他经济组织的相关事宜进行协调；代表本行业参与行业性集体谈判，维护行业利益。

( 五 ) 根据行业发展和会员需要，推广先进技术，组织行业培训，为企业培训管理和技术、服务方面的人才，提高从业人员的综合素质。

( 六 ) 收集、整理和交流国内外本行业技术和市场信息、行业动态及经营管理经验，编辑出版行业刊物和资料汇编，及时向会员传递信息。

( 七 ) 开展与本行业有关的各类咨询服务；举办会展招商等市场推广活动，帮助会员拓展市场。

( 八 ) 开展与国内外同行业社会团体、经济团体之间的友好往来，组织国内外考察，做好来访接待，促进交流与合作。

( 九 ) 接受政府有关部门转移或者委托的企业资质管理、从业人员资格管理，企业、管理项目和从业人员评比，物业收费价格评估和协调，行业调查统计、行业技术标准的制定等职能，并组织行业力量开展工作。

( 十 ) 依据法律、法规和政策的规定，开展有利于促进本行业健康发展的其他活动。

第七条本团体的业务范围是：

物业管理的行业调研、行业协调、行业培训、行业评比、学术研讨、会展服务、业务咨询、国内外行业信息交流发布和编辑出版等。

第八条本会活动原则：

( 一 ) 本会按照章程开展活动，应遵守有关的法律、法规、规章和政策，遵守社会道德风尚，符合行业的整体利益和要求。

( 二 ) 本会开展活动，应坚持诚实守信、公平公正，不弄虚作假，不损害国家、其他单位和个人的利益。

( 三 ) 本会不以协会名义从事以营利为目的的经营活动。

( 四 ) 本会开展活动时，遵守民主办会、自主办会的原则，做到人员自聘、经费自筹、工作自主。

第三章　会员

第九条本会的会员由单位会员和个人会员组成。申请加入本会的会员，应具备下列条件：

( 一 ) 依法取得本市营业执照和国家物业管理资质证书的物业管理企业和注册物业管理师，与本行业相关的有独立法人资格的企事业单位；

( 二 ) 承认本会章程；

( 三 ) 自愿加入本会。

第十条会员入会的程序：

( 一 ) 提交入会申请书；

( 二 ) 由本会理事会授权秘书处审核同意，发给会员证牌。

第十一条会员享有下列权利：

( 一 ) 享有本会的选举权、被选举权和表决权；

( 二 ) 参加本会组织的有关活动；

( 三 ) 获得本会服务的优先权；

( 四 ) 对本会工作有监督、批评、建议权；

( 五 ) 有自由退会的权利。

第十二条会员应履行下列义务：

( 一 ) 遵守本会章程，执行本会决议，服从行规、行约，维护行业利益；

( 二 ) 支持并参加本会的各项活动，完成本会委托的工作；

( 三 ) 按规定交纳会费；

( 四 ) 主动向本会反映情况，提供有关资料、报表等。

第十三条会员退会应向本会秘书处递交书面函件，并交回会员证牌。

会员如在两年内无故不缴纳会费或不参加本会活动，视为自动退会。

会员如有严重违反法规、行约和本会章程行为的，事会三分之二以上与会者通过，予以除名。

第十四条本会会员入会、退会、除名实行公告制度。

第四章　组织机构

第十五条本会的最高权力机构是会员代表大会。会员代表大会的职权是：

( 一 ) 制定和修改章程；

( 二 ) 选举和罢免理事；

( 三 ) 听取和审议理事会的工作报告和财务报告；

( 四 ) 决定本会的终止事宜；

( 五 ) 决定本会的其他重大事项。

第十六条会员代表大会每年召开一次。

会员代表大会须有三分之二以上会员代表出席方能召开，其决议须经到会会员代表三分之二以上表决通过方能生效。

第十七条会员代表大会每届四年。因特殊情况需提前或延期换届的，须由理事会表决通过，报市社会服务局、市房屋土地资源管理局审查并经市社会团体管理局批准。但延期换届最长不超过一年。

第十八条本会设理事会。理事会是会员代表大会的执行机构，在会员代表大会闭会期间领导本会开展日常工作，对会员代表大会负责。

理事会由会员代表大会选举产生，每届任期四年。

单位理事由理事单位推荐一位主要负责人出任。出任的理事在任期内不能履行职责或者发生工作变动等其他原因需要变更时，由该单位另行推荐人选，报本会秘书处予以变更。

第十九条理事会的职权：

( 一 ) 执行会员代表大会的决议；

( 二 ) 选举和罢免会长、副会长及常务理事；

( 三 ) 召开会员代表大会，并向会员代表大会报告工作和报告财务状况；

( 四 ) 决定聘请名誉会长和顾问；

( 五 ) 决定设立和撤消分支机构、代表机构、实体机构，决定其主要负责人的聘免；

( 六 ) 根据会长提名，决定秘书长人选的聘免；

( 七 ) 根据秘书长提名，决定副秘书长人选的聘免；

( 八 ) 制定内部管理制度和年度工作计划，领导各机构开展工作；

( 九 ) 决定会员的除名；

( 十 ) 决定其他重大事项。

第二十条理事会须有三分之二以上理事出席方能召开，其决议须经到会理事三分之二以上表决通过方能生效。

理事会每年召开两次，情况特殊可随时召开。

第二十一条本会设常务理事会。常务理事会由理事会选举产生。常务理事会在理事会闭会期间，行使理事会第一、五、七、八、九、十项的职权，对理事会负责。

第二十二条常务理事会须有三分之二以上常务理事出席方能召开，其决议须经到会常务理事三分之二以上表决通过方能生效。

常务理事会每季度召开一次，情况特殊可随时召开。

第二十三条本会的会长、副会长必须具备下列条件：

( 一 ) 熟悉本行业情况，有专业知识，在行业内有较高声望；

( 二 ) 热心协会工作，有良好的工作业绩和较强的组织领导能力；

( 三 ) 在国家机关无现任公职，个人信用良好；

( 四 ) 身体健康，能胜任工作，任职年龄一般不超过 65 岁；

( 五 ) 具有完全民事行为能力。

第二十四条　本会会长、副会长任期四年，其中会长连任不得超过两届。因特殊情况需延长任期的，须经会员代表大会三分之二以上表决通过，报业务主管单位审查同意并经市社团管理局批准后方可任职。

第二十五条本会会长为法定代表人。

本会法定代表人不得同时兼任其他社会团体的法定代表人。

第二十六条本会会长行使以下职权：

( 一 ) 召集和主持理事会、常务理事会；

( 二 ) 检查会员代表大会、理事会、常务理事会决议的落实情况；

( 三 ) 代表本会签署有关重要文件；

( 四 ) 处理章程实施中的重大事项。

第二十七条　本会秘书处是理事会的日常办事机构。秘书处本着精简、高效的原则，按实际工作需要设立工作部门。

秘书长主持秘书处日常工作。秘书长的任职条件参照第二十三条的规定。秘书长必须是专职人员。

秘书处专职工作人员的人事管理和社会保障按照本市有关规定执行。秘书处工作人员也可以由会长、副会长、常务理事单位派出。

第二十八条　本会秘书长行使下列职权：

( 一 ) 主持秘书处日常工作，组织实施年度工作计划；

( 二 ) 协调各分支机构、代表机构、实体机构开展工作；

( 三 ) 提名各分支机构、代表机构、实体机构的主要负责人，交理事会决定；

( 四 ) 决定秘书处、分支机构、代表机构、实体机构专职工作人员的聘用和辞退；

( 五 ) 处理其他日常事务。

第二十九条　本会根据工作需要设置工作委员会、专业委员会等分支机构。分支机构不具有独立的法人资格，其法律责任由本会承担。

工作委员会和专业委员会在本会的领导下和业务主管部门的指导下开展工作。各工作委员会、专业委员会制订的工作条例须经本会理事会审查批准。工作委员会、专业委员会实行主任负责制，主任的聘免由本会理事会决定。工作委员会、专业委员会的财务应当纳入本会财务的统一管理。

第五章　资产管理、使用原则

第三十条本会经费的来源：

( 一 ) 会费；

( 二 ) 捐赠及赞助；

( 三 ) 承办政府委托事项获得的资助；

( 四 ) 在核准的业务范围内开展活动或服务的收入；

( 五 ) 利息；

( 六 ) 其他合法收入。

第三十一条本会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业发展，不得在会员中分配。

第三十二条本会建立严格的财务管理制度，保证会计资料合法、真实、准确、完整。

第三十三条本会配备具有专业资格的会计人员。会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算，实行会计监督。会计人员工作变动或离职时，必须与接任会计人员办理责任明确的交接手续。

第三十四条　本会的资产管理严格执行国家规定的财务管理制度，接受会员代表大会和有关财务部门的监管。资产来源属于财政拨款或者社会捐赠、资助的，接受审计机关的监督，并将有关情况以适当方式向社会公布。

本会的资产，任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。

第三十五条本会换届或更换法定代表人之前，须请专业审计事务所进行审计，并作出审计报告。

第六章　章程的修改程序

第三十六条对本会章程的修改，须事会审议后提交会员代表大会表决通过。

第三十七条　修改后的章程，须在会员代表大会通过后，经市社会服务局审查同意之日起 30 天内，报市社团管理局核准。

第七章　终止程序及终止后的财产处理

第三十八条　本会因故解散或由于分立、合并等原因需要注销的，由常务理事会提出终止动议。

第三十九条终止动议须经会员代表大会表决通过，并报市社会服务局审查同意。

第四十条本会终止前，须在市房屋土地资源管理局及有关部门指导下成立清算工作组，清理债权债务，处理善后事宜。清算期间，不得开展清算以外的活动。

第四十一条本会经市社团管理局办理注销登记手续后即为终止。

第四十二条本会终止后的剩余财产，在市房屋土地资源管理局、市社团管理局的监督下，按照国家有关规定，用于发展与本会宗旨相关的事业。

第八章　附　则

第四十三条本章程于二 00 六年四月二十六日经本会会员代表大会表决通过。

第四十四条本章程的解释权属于本会理事会。

第四十五条　本章程自市社团管理局核准之日起生效。