前段时间，大宁的明园都市森林法拍房均价突破了13万/平，不少人直呼：

不是说法拍房限购了吗，怎么比正常买的还高？

刚好这两天，链家上挂出一套金茂府的三房，均价高达16万+。

知情人士告诉我，这套房子是公司产权，买下来税费要2、300万，但是每天还是有很多人咨询，疯狂想买。

同样的还有大宁慧芝湖花园，只要出来一套正常价格的房子就能马上卖掉。

所以大宁，到底为什么会这么可以？？？

大宁，从闸北到静安

01

即使距离闸北与老静安合并已经过去五年，许多人提起大宁还是不免加上一句：在闸北发展的还可以。

老静安的310106们至今仍对静安与闸北这一场联姻痛心疾首：

看看隔壁的黄浦与卢湾二者强强联手，老静安人隐约知道，今后的市区鄙视链里，静安区这三个字恐怕要在黄浦区之下了。

这些愤懑激动的情绪，至今常常出现在各种与老静安相关的帖子里：

但闸北与老静安的隔阂，形成并非一朝一夕。

从上海开埠之后，老静安变成了租界，而闸北这块天选之地，就成为了当时中国政府抵御租界扩张的华界商埠。

因为区内铁路码头建设得不错，地皮又相对便宜，很多官员和民族资本家都愿意在闸北投资建厂，1920年闸北就成为“华界工厂发源之大本营”，还是当时华界的文化中心。

按照这个发展力度继续下去理论上与租界的差别不会巨大，但是抗日战争之后爆发后，闸北的发展也遭到毁灭性的打击；

因为战争流离失所的人们，在闸北聚集成了一个个棚户区。

老静安租界里一幢幢高楼与洋房和闸北的一片片棚户比起来，自然是云泥之别。

一开始是建筑与配套的差距，最终发展成环境与文化氛围的差距，而文化差距是真正把老静安与闸北拉开甚远的那个原因。

也许是2014年静安的土地开发已经饱和，也许是人口老龄化已经太严重，老静安的发展急需新的增量，它选择了与闸北合并。

这是上海市区发生的最后一次大规模动作，除了老静安的心理不平衡，外界对闸北的看好程度应该是当下新城的N倍。

从那时起，闸北的土地也开始按照静安的价格标准卖，地王频出。

直到金茂为它的第一个科技住宅项目打出“只此一府”的营销宣传语，大宁彻底火了。

先不说科不科技的，光是大宁金茂府这个项目名，就完全没有蹭静安区的热度，光是这一点就可以鄙视北边一众静安xx项目。

但是大宁本身的底子也不差。

2007年之后的商品房建设了不少，本身有大宁国际这样当时在北上海颇具影响力的商业，加上原本的市北工业区的产业基础，大宁很快成了静安区出了内环之后的第一个选择。

所以说，发展到今天，静安为大宁带来的，不是从0-1的突破，而是从1-N的裂变。

但是无论是以前身为闸北区，还是现在的静安区，大宁的发展每一步都比较均衡、踏实。

北境之王，到底是谁？

02

上次在介绍新江湾版块的文章里，有粉丝留言：新江湾以后就是北上海最繁华的位置，大宁这种算是路人甲版块。

同样都是北区两个高热不下的版块，新江湾和大宁到底谁才是真正的北境之王？

事实上，这两个版块都有各自在北区存在的必要，只是不同的发展历史造就的两个不同的发展路线。

大宁没有经过十几二十年的封闭与废弃，没有那么多的生态湿地和动植物。

新江湾没有经历工业园时代，缺少了十几年人间烟火的积累。

大宁的定位客群显而易见是中产+，而新江湾的客群也达不到顶豪阶层。

直白地说就是：大宁更接地气，新江湾让人心理更有距离感，虽然新江湾的一些小区价格比大宁还低。

相比之下，新江湾在生态环境和整体氛围上都比大宁更显高端，但是大宁却是很多人很容易看中愿意在此生活的地方。

因为就拿二者的房价来说，支撑大宁房价的东西，是实在的配套；也许早前的金茂府确实有些透支，但是现在价格也被普遍认可。

而支撑新江湾国际社区房价的那些东西，相比之下，还有不少概念成分，显得没那么实在了。

并且假如我们在买房过程中按照对配套的需求程度把购房者分为三类，可以分别是：