物业管理咨询

电梯的日常维修费用应包含于物业管理费内，一般电梯质保期1-3年，即使刚刚过了保的电梯一般也不至于出大问题，正常使用正常维保情况下，如果电梯大配件出现耗损，那应该向业委会提出使用专项维修资金，但如果是管理不善造成的（例如浸水），那物业管理公司就要负担这笔费用。

物业管理办，咨询

你好，你可以去附近小区的物业管理处，进行咨询，或者是通过朋友获取，希望可以帮到你。

如何做好物业顾问咨询工作

物业管理企业

(1)充分体现以经营管理企业为职业;

(2)强调职业道德为职业生存准则;

(3)突出业主、客户和用户是职业永恒的直面对象;

(4)明确以企业利润和社会效益最大化为目的;

(5)明确物业管理职业的价格(收入)取决于市场，取决于企业需求及其评价和职业个人能力、声望及影响;

(6)物业管理职业与聘用方是合约形式，要明确其责、权、利、效;按层次可以划分为物业管理企业经营和物业管理事务服务两大阶层。如面向物业管理公司、管理处、项目岗位的注册物业管理职业;面向物业管理公司部门及小区物业管理处(服务中心)的职业等。职业道德应充分体现法制、敬业、诚信等重要内容。其培训课程包括:管理学概论、战略管理、人力资源管理、市场营销、资本运营、财务与金融管理、企业竞争力、房地产法规、物业管理法规、经济法、职业道德与职业素养。物业管理职业综合素养应体现市场意识、竞争意识、创新意识、风险意识、客户意识、服务意识、领导意识和全球意识。

在制定物业管理职业资质评价标准时，要重点突出基本的核心能力要素:

①战略控制能力;

②资本运作能力;

③经营决策能力;

④运用规律能力;

⑤有效学习能力;

⑥综合领导能力;

⑦驾驭国际市场的能力;

⑧思想与观念创新能力;

⑨构建培育企业文化能力;

⑩建立管理团队和沟通能力。同时物业管理职业的素养标准要与国际接轨，如人格测量，了解被测者的个人情绪稳定性、社会适应性、性格趋向(内外向)、思考性及领导性等性格方面的综合情况。依据这些情况，并由此了解和判断个人从事适合何种类型的工作;个人兴趣测量，可以了解测试者包括成就需求、表现需求等多种心理需求的情形，从而了解个人行为的可能状况。还有性向测评，以对被测者感知与偏好、事业驱力、个人状态进行分析。

物业管理职业素养标准及核心能力的细化解构如下:

战略管理能力:

(1)分析企业生存环境的能力;

(2)综合处理情报资讯的能力;

(3)明确并传达企业愿景和使命能力;

(4)企业目标的规划能力;

(5)设定目标策略能力;

(6)组织制订企业发展战略能力;

(7)培育企业核心竞争力的能力。

经营决策能力:

(1)市场的综合分析能力;

(2)制定企业经营方案能力;

(3)选择经营方案能力;

(4)创造和把握市场机会能力;

(5)社会资源和企业资源的整合能力。

人力资源管理能力:

(1)组织制订人力资源规划的能力;

(2)保持人力资源供需动态平衡的能力;

(3)识别、培养和合理使用人才的能力;

(4)授权赋能和开发指导的能力;

(5)绩效评估能力。

创新能力:

(1)思维创新能力;

(2)观念创新能力;

(3)组织创新能力;

(4)技术创新能力;

(5)制度创新能力;

(6)服务创新能力;

(7)文化创新能力;

(8)沟通创新能力;

(9)市场创新能力。

市场开拓能力:

(1)准确地掌握市场信息的能力;

(2)准确的市场定位能力;

(3)铸造和推广品牌能力;

(4)培育新兴市场能力;

(5)开发潜在市场能力。

内部协作与沟通能力:

(1)具有说服力、影响力和号召力;

(2)对部下激励管理和约束能力;

(3)管理职能协调能力;

(4)沟通能力;

(5)表达能力;

(6)团队协作能力。

公共关系的协调能力:

(1)与政府的交流与合作能力;

(2)与媒体的交流与合作能力;

(3)与社区的交流与合作能力;

(4)与股东的交流与合作能力;

(5)与客户的交流与合作能力;

(6)与合作机构交流与协调能力。

应变与危机处理能力:

(1)对环境的应变能力;

(2)对政策的应变能力;

(3)对国际形势的应变能力

(4)正确认识危机的能力;

(5)应对突发事件和化解危机能力;

(6)寻求可靠的执行方案能力。

进取精神和风险意识:

(1)不断进取，勇于迎接挑战，能够承受风险;

(2)预测风险和排除风险;

(3)正确处理风险和回报的辨证关系;(4)解风险为发展机遇。

市场意识和市场导向:

(1)一切以市场为导向;

(2)认识产业结构和产业发展特点，能够预测产业发展趋势;

(3)具有市场洞察力，善于利用市场机会;

(4)善于开发市场资源。

自我管理意识:

(1)自信和自我肯定;

(2)自律和自控能力;

(3)客观公正、坦诚待人、团结协作、尊重规则;

(4)有效的时间管理;

(5)合理地分配智能和体能;

(6)建立和管理自己良好的心智模式;

(7)重视个人信用管理。

敬业与尽职:

(1)恪尽职守、忠诚于职业角色;

(2)以身作则，有强烈的事业心和社会责任感;

(3)保持积极热情的工作态度。

国际化意识:

(1)善于开发国际合作资源，设计和组织国际战略联盟;

(2)具备国际竞争意识;

(3)推进企业国际化进程;

(4)善于捕捉国际商务机会。

物业管理职业的道德操守及诚信体系

在构建物业管理职业制度体系的同时，还应致力建构物业管理职业的诚信机制及体系。作为物业管理职业人，首先就要具备良好的职业道德，树立良好的个人信用，对股东负责、对业主负责，忠于企业、严守企业的商业秘密等等，这些都是物业管理职业应具备的最基本的职业道德和个人信用。

在我国，职业才刚刚产生，还缺乏发达国家那样健全的信用评价体系和业绩跟踪系统。企业一方面需要引进职业，尤其是负责全面经营管理的高级职业，另一方面又担心用人不当，特别是关键岗位的用人不当会造成难以弥补的损失。这其中，社会中介组织可以在职业的信用评价体系建设上发挥积极作用。比如，社会中介组织可以对职业进行培训指导、推荐工作、跟踪记录，从而建立比较完整的职业信用档案和业绩跟踪系统，对职业有一个全面客观的评价，为企业用人及职业的职业生涯发展提供有价值的服务。

在国外，职业的行业协会，一方面代表会员利益开展许多工作，另一方面又对会员行为加以制约，实行严格的行业自律。比如美国加州会计师协会，是加州最大的行业组织，有3万会员，其设立的“杰出服务奖”每年颁发一次，授予那些为企业提供长期、杰出服务的优秀人士。同时，协会如果发现有违反行业规范的会员，将采取相应的惩罚措施，如取消会员资格、禁止在本行业从业等。这种惩罚措施十分有效，不合规的会员将难以再在本行业立足发展。而我国的物业管理职业诚信机制及体系的建立可以借鉴。

当然，对物业管理职业个人来讲，再好的诚信机制及体系也许都不管用，核心还是得靠物业管理职业的个人修炼。因为人是千差万别的，同样是人，道德素质是不一样的。外力无论如何地对职业人进行道德素质、个人修养的灌输，还是不能完全解决每一名物业管理职业道德问题。因此，股东或企业在选择职业人的时候要注意到道德素质的问题，要真正使用那些道德水准高的人，而不能仅仅是有能力的人。中国不缺乏企业家，也不缺少想当老板的人，而是缺少愿意为老板忠诚服务的有道德的职业人。中国的物业管理行业及物业管理企业能不能发展，将很大程度上取决于物业管理职业的道德水平及物业管理职业的职业化的水平。

物业管理职业的制度推进分析

相对于发达国家职业100多年的发展，我国的职业队伍还只能说是处于起步阶段。就是出现真正意义上的，也才是1978年改革开放之后;而最早出现职业化的呼声，仅始于20世纪80年代末;1994年《公司法》正式实施，才为的职业化提供了法律依据;中国加入世贸组织后，呼唤职业的声音空前高涨。而物业管理行业引入职业的构想，业界见诸报刊的有关研究文章也只是在2002年以后。因而，有必要对物业管理职业制度的推进做一个分析。

1.政府应制定物业管理职业标准及配套的相关法规制度，制定职业资格证书管理办法并倡导实行物业管理职业注册制度，支持职业人才市场的规范建立。国家及各省市成立物业管理职业评审监督委员会，从理论与实践两个方面全方位考察，经严格的考试、评审后颁发物业管理职业执业证书。

2.目前中国还没有一个被社会所普遍接受的、比较权威的职业资格认证中介组织。虽然国家有关部委已经认识到了建立职业体系标准的重要意义，甚至有的部门已将制定职业体系标准列入工作计划并组织实施，但总的来看还是缺少适应市场经济要求和符合企业需要的相关职业标准体系和职业资格认证推广体系。从发展趋势及长远来看，这方面的工作也不应该是政府的职能。只有大力发展社会中介组织，由社会中介组织去建立真正符合中国企业需要的职业标准体系，才能推动中国的职业阶层的形成和发展。因此，政府应引导和扶持物业管理职业社会中介组织。社会中介组织通过学习研究借鉴国外先进经验，探索和建立职业的培养体系与成长机制并争取立项。

3.政府应鼓励一些大专院校设立物业管理职业专业，以培养科班出身的物业管理职业。同时，应支持物业管理发展成熟和有条件的省市建立物业管理职业培训学院及基地。根据各大学、培训学院及基地的师资力量及教学水平，包括学习时间的长短和经政府核定的培养、培训类别，准予其核发物业管理职业资格证书等。

4.明确注册物业管理职业的权利，使其具有极高的含金量。使其可以受聘于物业管理企业开展与物业管理相关的业务，包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务、参与物业管理项目招投标等;受聘于业主委员会开展与物业管理相关的业务，包括物业管理顾问咨询等;成立物业管理企业、物业管理事务所，开展与物业管理相关的业务，包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务、物业管理教育培训服务、参与物业管理项目招投标、物业管理企业和物业管理项目策划，以及作为第三方见证物业管理企业、房地产开发企业、业主委员会之间发生的物业管理活动等;对物业管理职业本人所在单位的物业管理项目进行管理服务指导和监督;

5.对于物业管理企业来讲，须把物业管理职业的招聘、培养放在企业发展战略的高度，将职业的训练列为人力资源开发与人力资本管理的规划之中;创新开展职业的理论与能力培训，提高职业自我学习的终身培训意识。

物业管理

根据《住宅专项维修资金管理办法》中相关规定：

第三十七条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

由此可知，可向当地建设(房地产)主管部门举报和咨询，肯定可查维修资金的动向。